“L’IMU sulla seconda casa nei centri fragili, ed il costo dei servizi spesso gravosi, hanno decretato il disinteresse e l’abbandono di tanti fabbricati, nei mille paesini italiani interni. Case che avevano spesso soltanto un valore affettivo. La tassazione IMU sulle seconde case, produrrà un costo sociale elevato, per l’impossibilità di conservazione e sarà a carico degli stessi Comuni. Avremo degrado e crolli dei borghi, con case rimaste intestate a trisavoli, eredità e proprietà’ rinunciate o abdicate. Non si comprende che i fabbricati non sono limoni da spremere, perché hanno un ciclo di vita: nascono e muoiono, costano, vanno mantenuti costantemente e rifatti periodicamente per intero ogni 30-50-70 anni. Chi conserva e ristruttura paga oneri ed Iva, crea lavoro (a tecnici, imprese ed impiantisti) favorisce altra tassazione, utilizza i servizi. Tassare é un’arte che deve trovare il suo confine della convenienza anche pubblica a farlo. La seconda casa rappresenta un asset strategico e genera un’economia diffusa, con riflessi rilevanti sul recupero e conservazione in particolare dei centri storici. Tassare richiede intelligenza, ma non la si ha o non si vuole capire” La riflessione di Felice Marchioni, agente immobiliare, accende i riflettori su una questione spesso sottovalutata: l’impatto della tassazione sulle seconde case nei piccoli comuni e nei centri storici delle aree interne. Partendo dalle sue considerazioni, gli abbiamo chiesto di approfondire un fenomeno che riguarda la conservazione del patrimonio edilizio, il futuro dei borghi e il delicato equilibrio tra gettito fiscale e tutela del territorio.
“La casa, come il corpo umano, ha una sua ossatura portante fatta di muri ed i pilastri, ha dei piedi individuabili nelle fondamenta ed una testa che ne delimita l’altezza, ben rappresentata dal tetto.
Ha anche delle tubazioni in cui scorrono i fluidi indispensabili per il suo funzionamento, esattamente come il corpo umano. Dispone di funzioni di regolazione termica ed ha bisogno di acqua, di luce ed energia. Ha una pelle di protezione data dal rivestimento esterno delle facciate, ha degli occhi per vedere il mondo esterno, rappresentati dalle finestre. Per proteggerla dal freddo, la completiamo con dei “cappotti”, proprio come faremmo con il nostro corpo. In medicina molte tecniche operatorie sono mediate dall’Ingegneria strutturale o dall’idraulica, quali quelle per consolidare gli arti, placcarli, eseguire bypass o per riparare le arterie.
Le nostre case saranno presto dotate dell’intelligenza artificiale, già annunciata dalla domotica.
Una casa non ha invece un cuore fisico mentre ha, di certo, una propria anima.
La casa sa dare emozioni immense: una casa si costruisce, si compra, si eredita, si tramanda e ci sopravvive di sicuro.
Come l’arte, come la poesia e come la musica, risponde al bisogno di lasciare una traccia del nostro passaggio. Costruire qualcosa di durevole e che superi la durata della vita umana, ci dà di certo l’impressione di sfiorare l’eternità.
Il ciclo di vita delle case
Le fabbriche con cui facciamo le nostre case sono talmente grandi da dover essere installate sul posto: queste fabbriche speciali le abbiamo chiamate “cantieri”. Case più piccole – dette prefabbricate – le trasportiamo invece a pezzi dalle industrie e le montiamo dove occorra.
Le case sono eterne?
Le case, si costruiscono, invecchiano, si ammalano, si curano ed infine muoiono. Eterne non sono. Sono un prodotto industriale, esposto agli eventi naturali, che dura 100 anni circa.
Dopodiché dovremmo portarle al cimitero delle case, per raggiunti limiti di età o per obsolescenza. (il cosiddetto superamento funzionale).
Non vi è alcun prodotto industriale che non abbia una sua durata, un suo ciclo di vita tecnica con necessità di successiva rottamazione o demolizione.
I libri di estimo spiegano bene e con diverse tabelle i coefficienti di vetustà, che sono alla base di qualsiasi valutazione immobiliare.
Quanto ci costano le nostre case
Per le case spendiamo capitali rilevanti. Per comprarle ci indebitiamo con mutui anche ultratrentennali, le arrediamo e le miglioriamo in continuazione.
Le case esprimono anche noi stessi e ci rappresentano. Poiché ci dispiace vederle invecchiare e doverle poi demolire, abbiamo anche preso a definirle storiche, ad apporre molti vincoli. Durante il loro ciclo di vita le aggiustiamo in continuazione: ne cambiamo molti pezzi, compulsivamente.
Le circondiamo di attenzioni e manutenzioni: rifacciamo le pitture ogni 7 anni, le caldaie ogni 12-15 anni, i bagni ogni 25, i pavimenti ogni 30 anni, gli impianti elettrici e termici e le facciate ogni 40 anni, i tetti ogni 50 anni, i solai ogni 70 anni. Insomma si tratta di una spesa continua, un vero e proprio salasso intergenerazionale.
L’indotto economico
La costruzione e manutenzione delle case finanzia in realtà un indotto industriale, artigianale e professionale di grandissimo rilievo. Incassano le imprese, i Comuni, gli enti erogatori di servizi, i rivenditori di materiali, gli artigiani locali, i tecnici, i notai, le agenzie immobiliari. Guadagnano gli operai, gli specializzati, i trasportatori, i subappaltatori, i noleggiatori, le imprese collegate.
Case e fisco
Le case hanno un valore sociale enorme. Formano i nostri borghi, i paesi ed i quartieri delle nostre città. Eppure il fisco attribuisce loro principalmente il ruolo del ”limone” da spremere.
Possedere una casa, richiede da quanto sembra una punizione esemplare.
L’IMU Imposta Municipale Propria – nata nel 1991 come ISI imposta straordinaria, poi brevemente denominata ICI, andò sostanzialmente a sostituire l’INVIM che tassava l’incremento di valore solo al momento della rivendita degli immobili; sostituì anche l’IRPEF sui redditi fondiari (per immobili non locati) e qualche addizionale.
L’IMU attuale colpisce invece indiscriminatamente il semplice possesso degli immobili, mentre la tassazione sulle plusvalenze immobiliare nei 5 anni dall’acquisto nata nel 1988, è rimasta in vigore.
La battaglia per difendere la prima casa
L’istituzione dell’IMU, ha consentito allo Stato centrale di ridurre drasticamente i trasferimenti ai Comuni, costringendoli a vivere di stenti, ridurre i servizi oppure a perseguire i propri concittadini.
Ce n’è voluto del bello e del buono e rilevanti lotte di popolo, per esentare le prime case degli italiani, nonché per ottenere sconti per quelle date in uso gratuito ai figli, per quelle locate a prezzi calmierati, oppure per le abitazioni degli anziani ricoverati in case di riposo e temporaneamente inutilizzate.
Quanto costa l’IMU
L’Imu raggiunge aliquote anche dell’1,14%; in pratica in meno di 90 anni ripaghiamo l’intero valore fiscale delle nostre case anche al Comune, dopo averlo pagate alle banche con gli interessi e con risparmi già tassati. Il Comune di Rieti ad esempio applica l’IMU al suo massimo, da anni, anche per quanto riguarda le maggiorazioni discrezionali. Questo senza tener conto della condizione di sofferenza del patrimonio edilizio, in relazione ai rilevanti eventi sismici di rilevanza nazionale che hanno colpito più volte il territorio. C’è da chiedersi cosa potrà mai accadere a seguito dell’annunciata revisione del Catasto con aumento degli Estimi.
L’Italia dei piccoli Comuni
L’ANCI (2026) ci dice l’Italia conta 7.894 Comuni. Di questi, circa 5.500 hanno meno di 5.000 abitanti, cioè quasi il 70% del totale. Quasi duemila di questi Comuni minori scendono addirittura sotto i 1.000 residenti. La miopia del fisco sta principalmente nel fatto che non si tiene conto di questi dati oggettivi, che rappresentano una specificità territoriale tutta italiana.
Ma cos’è la seconda casa ?
La seconda casa è, ai fini IMU, qualunque alloggio posseduto nel Comune che non sia adibito a propria residenza anagrafica (cosiddetta abitazione principale).
Pagano per seconda casa il bilocale diroccato e con tetto da rifare ereditato dal nonno che si trova ad Ascrea (Rieti) Comune di 195 abitanti, come l’appartamento affittato come Casa vacanze Roma – San Pietro e che rende 40.000 euro netti l’anno al fortunato proprietario.
Il fisco non distingue le aliquote per una seconda casa in città di grande importanza come Bergamo (120.000 abitanti), Genova (560.000) o Roma (2.740.00), rispetto a quelle applicate invece a Labro (342 abitanti), a Collegiove (133), oppure a Micigliano (119), questi ultimi tutti Comuni che fanno parte della Provincia di Rieti.
La mannaia dell’IMU sulla seconda casa
Gli effetti nefasti dell’IMU raggiungono la loro massima espressione nel colpire proprio le seconde case. L’IMU sulla seconda casa nei centri fragili, unito al costo dei servizi divenuti assai gravosi, hanno portato al disinteresse ed all’abbandono di tanti fabbricati, nei molti paesini interni della penisola.
Si tratta di case talora senza appetibilità commerciale, che hanno spesso soltanto un valore affettivo.
La tassazione IMU sulle seconde case, ha già prodotto e comporterà in futuro un costo sociale assai elevato, stante l’impossibilità di conservazione; un costo che sarà a carico degli stessi Comuni.
Avremo degrado e crolli nei borghi, avremo case rimaste intestate a trisavoli, eredità e proprietà rinunciate o abdicate.
La scelta di disincentivare chi risparmia e che vuole conservare gli edifici si ritorcerà sul sistema.
Chi spende in modo emotivo e senza ritorno economico sembra non meritare attenzioni dal fisco.
Chi ristruttura una casa paga oneri e Bucalossi ai Comuni, paga l’Iva sui lavori e sui materiali, crea lavoro (a favore di tecnici, imprese ed impiantisti) favorisce altra tassazione, utilizza i servizi. Le Imprese pagano a loro volta tasse allo Stato e contributi previdenziali all’INPS ed ancora IVA.
La seconda casa rappresenta un asset strategico capace di generare una rilevante economia diffusa, con riflessi rilevanti sul recupero e sulla conservazione, in particolare dei centri storici.
Tassare è un’arte difficile: deve trovare il suo confine logico, nella convenienza pubblica a farlo.
Tassare richiede intelligenza; sembra davvero non la si abbia, non la si usi o non si voglia capire.
Felice Marchioni
foto R. Fagiani
